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發布日期：2020年08月07日
名 稱：龍華區股份合作公司集體用地土地使用權交易管理辦法
文 號：深龍華府辦規〔2020〕9號 主 題 詞：國資、龍華、集體用地
第一章 總則
第一條 為規范社區集體用地土地使用權交易行為，加強廉政風險防控，切實維護社區集體經濟利益，根據《深圳經濟特區股份合作公司條例》《深圳市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規定》《深圳市城市更新辦法實施細則》等法律法規和規范性文件，結合龍華區實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱集體用地是指股份合作公司（含所屬分公司、控股子公司，以下簡稱“股份公司”）擁有的非農建設用地（含指標）、征地返還用地（含指標）、拆遷安置用地（含指標）、土地整備利益統籌留用土地（含指標）、國有已出讓用地,以及未完善征（轉）地手續但集體享有權益的土地。
第三條 股份公司集體用地土地使用權通過招拍掛出讓方式進入公共資源交易平臺交易的，或通過公開招標、競爭性談判、單一來源談判等方式進入公共資源交易平臺選取合作方交易的，適用本辦法。集體用地土地使用權交易，除符合本辦法有關條款規定的情形外，原則上采用招拍掛或公開招標方式進行。對政府主導的集體用地土地整備或拆遷項目，按照有關土地整備及征地拆遷規范性文件執行，不適用本辦法有關規定。
第二章 交易方式及流程
第四條 集體用地土地使用權通過招拍掛出讓方式進入公共資源交易平臺交易的，應遵循以下程序：
（一）前期研究立項。股份公司董事會應委托具有相應資質的第三方單位對交易項目進行可行性分析，形成可行性研究報告，經股份公司董事會、監事會、集體資產管理委員會（以下簡稱“三會”）表決通過，項目予以立項。
（二）進行資產評估并制定項目方案。項目立項后，股份公司董事會應委托具有相應資質的第三方單位對交易項目進行資產評估；并根據可行性研究和資產評估結果，制定項目方案；資產評估報告、項目方案需經股份公司“三會”表決通過。對因公共項目需要、技術誤差等因素導致面積發生調整的，可在項目方案中約定，授權由股份公司“三會”在后續申報過程中直接確認調整。
（三）項目公示。將可行性研究報告、資產評估報告和項目方案在股份公司范圍內進行公示，公示期不少于15個自然日。
（四）報街道辦及區集體資產管理部門審查。股份公司將有關材料報街道辦，街道辦組織集體資產管理、社區黨委等部門進行集體研究并出具初審意見，并由街道紀檢監察部門負責監督。街道辦應將初審意見及項目有關材料，報區集體資產管理部門審查。街道辦、區集體資產管理部門應一次性告知所需材料，并在收齊材料后15個工作日內提出初審、審查意見。
（五）股東大會或股東代表大會決策。經街道辦及區集體資產管理部門審查同意后，依照股份公司章程規定召開股東大會或股東代表大會（下同）進行表決。決議過程須進行公證，并經街道辦集體資產管理部門現場監督。
股東大會或股東代表大會決議應包括以下內容：
1.同意資產評估結果；
2.同意項目方案；
3.同意進行招拍掛交易，并接受項目招拍掛交易結果。
（六）入場招拍掛交易。按照《深圳市土地交易市場管理規定》《深圳市政府進一步加強土地管理推進節約集約用地的意見》等文件規定，在深圳市范圍內的土地交易市場招標、拍賣、掛牌交易。
（七）報請備案。股份公司應于交易結束后15個自然日內將項目招拍掛交易結果及相關資料報街道辦備案，并由街道辦抄報區集體資產管理部門。
第五條 集體用地土地使用權通過公開招標、競爭性談判、單一來源談判等方式進入公共資源交易平臺選取合作方交易的，應遵循如下程序：
（一）前期研究立項。股份公司董事會應委托具有相應資質的第三方單位對交易項目進行可行性分析，形成可行性研究報告，經股份公司“三會”表決通過，項目予以立項。
（二）進行資產評估并制定項目方案。項目立項后，股份公司董事會應委托具有相應資質的第三方單位對交易項目進行資產評估；并根據可行性研究和資產評估結果，制定項目方案，方案需明確合作方資質要求、交易及分成方式；資產評估報告、項目方案需報股份公司“三會”表決通過。對因公共項目需要、技術誤差等因素導致面積發生調整的，可在項目方案中約定，授權由股份公司“三會”在后續申報過程中直接確認調整。
（三）項目公示。將可行性研究報告、資產評估報告和項目方案在股份公司范圍內進行公示，公示期不得少于15個自然日。
（四）報街道辦及區集體資產管理部門審查。股份公司將有關材料報街道辦，街道辦組織集體資產管理、社區黨委等部門進行集體研究并出具初審意見，并由街道紀檢監察部門負責監督。街道辦應將初審意見及項目有關材料，報區集體資產管理部門審查。街道辦、區集體資產管理部門應一次性告知所需材料，并在收齊材料后15個工作日內提出初審、審查意見。
其中，交易方式為競爭性談判、單一來源談判的，需經街道辦及區集體資產管理部門審查同意，并分類滿足以下條件：
1.采用競爭性談判的：經公開招標后符合條件投標方只有二家的；
2.采用單一來源談判的：經公開招標后符合條件投標方只有一家的，或集體用地面積不具備單獨申報城市更新項目等條件且周邊僅有一個土地開發項目列入計劃的，或集體用地土地使用權交易范圍已經特定市場主體與區委（區政府）簽訂戰略合作協議的；
3.出于政府產業發展或公共項目用地需要，或不宜采用招拍掛、公開招標方式進行交易，并經區扶持股份合作公司發展工作領導小組審議同意的。
（五）股東大會或股東代表大會決策。經街道辦及區集體資產管理部門審查同意后，依照股份公司章程規定召開股東大會或股東代表大會進行表決。決議過程須進行公證，并經街道集體資產管理部門現場監督。
股東大會或股東代表大會決議應包括以下內容：
1.同意資產評估結果；
2.同意項目方案；
3.同意由股份公司成立公開招標、競爭性談判或單一來源談判工作小組，通過項目方案明確的交易方式，確定合作方并與其開展合作。
（六）發布公告。股份公司通過公共資源交易平臺進行公告；采用公開招標方式的，公告時間不少于20個自然日；采用競爭性談判、單一來源談判方式的，公告時間不少于5個自然日。
（七）組織開展交易。工作小組按招標談判有關規定程序，通過公共資源交易平臺，組織開展公開招標、競爭性談判、單一來源談判工作，并參與評標、定標、談判、評分等交易活動，不得串通、內定投標方，或透露談判對象報價等信息；同時，由公共資源交易平臺負責交易活動現場監督，保證交易公平公正；對符合本辦法有關交易方式轉換條款規定情形的，可由股份公司“三會”審定后直接進行公告直轉。具體平臺交易操作細則由公共資源交易平臺另行制定。
（八）股東大會或股東代表大會確認交易結果。有關工作小組將中標或談判結果報股份公司股東大會或股東代表大會審議同意。在項目方案中對確認主體另有約定的，從其約定。
（九）結果公示。交易結果應在股份公司范圍內進行公示，公示期不得少于10個自然日。
（十）項目備案。股份公司應于公示結束后10個自然日內將項目交易結果及相關資料報街道辦備案，并由街道辦抄報區集體資產管理部門后，即可按市、區有關規定辦理后續報建手續。
第六條 涉及集體用地合作開發的項目，股份公司需保障集體股比例部分的利益分成，原則上采用物業分成的方式進行。
第七條 參與集體用地合作開發的開發商需具備以下條件：
（一）在工商注冊登記的經營范圍需含有房地產經營類項目；
（二）凈資產規模在人民幣1億元以上，原則上資產負債率不得高于現行行業平均水平；
（三）具有良好的誠信記錄，具有以下情況之一的，將取消其項目合作資格：
1. 被紀檢監察部門立案調查，違法違規事實成立的；
2. 隱瞞真實情況，提供虛假資料的；
3. 以非法手段排斥其他供應商參與競爭的；
4. 阻礙、抗拒主管部門監督檢查的；
5. 主管部門認定的其他情形。
（四）經紀檢監察、檢察或公安等部門確認，在征集意愿或招標、談判過程中存在商業賄賂等“用錢買票”行為的合作方，一律取消其項目合作資格。
（五）集體用地合作開發的項目公司或合作方需變更股東、法人代表、減少注冊資本的，須經第三方評估機構確認有關變更行為不損害集體分成利益，并將變更情況在股份公司范圍內公示不少于15個自然日后，提交股份公司“三會”表決，再報街道、區集體資產管理部門進行合規性審查備案。若股份公司董事會認為需提請股東大會或股東代表大會表決的，可提請召開會議審議決定。
第八條 對于2016年8月29日我區股份公司綜合監管系統平臺正式上線前，交易事項已由股東大會或股東代表大會表決通過的，原則上承認其有效，可按原有程序執行。對于2016年8月29日（含）至本辦法實施之日前，交易方式已由股東大會或股東代表大會表決通過的，原則上承認其有效，可按原約定的交易方式進行交易。
第三章 監督管理
第九條 健全利益回避和風險防控機制。股份公司不得將土地開發項目直接發包給“三會”成員及其直系親屬控股或參與經營的企業。“三會”成員不得私下透露評標信息給潛在投標人或與其達成某種協議，不得從事與股份公司利益有沖突的經濟活動。
第十條 黨政機關工作人員違反本辦法，在股份公司土地開發項目招標過程中存在收受賄賂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽職守等違法違紀行為的，依照《中國共產黨紀律處分條例》等有關規定給予相應的黨紀政紀處分。涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。
股份公司有關人員違反本辦法規定進行土地開發項目招標的，由相關部門視情節輕重對相關責任人依照有關規定處理。對其所獲取的不正當經濟利益，應當依法予以沒收、追繳或者責令退賠；造成國家、集體或者村民損失的，應當依照有關規定承擔賠償責任。構成違法犯罪的，依法移送司法機關追究其刑事責任。
第十一條 在進行集體用地土地使用權交易過程中，發生交易糾紛的，應由轄區街道辦負責處理；對街道辦處理結果不滿意的，當事人可向區集體資產管理部門申請復查。交易機構、街道辦和股份公司應協助區集體資產管理部門處理投訴。
第四章 附則
第十二條 本辦法未盡事宜，或與相關法律、法規和上級有關規定不一致的，按照相關法律、法規和上級有關規定執行。
第十三條 本辦法由龍華區國有資產監督管理局（集體資產管理局）負責解釋。
第十四條 本辦法自2020年9月1日起施行，有效期五年，區原有規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。
公開方式：主動公開
深圳市龍華區人民政府辦公室
2020年8月3日
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