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　　一、政策起草的背景及必要性

　　1999年，原國土資源部出臺《規范國有土地租賃若干意見》（國土資發〔1999〕222號），對租賃范圍、方式、租金標準、監管等作了原則性規定。其中明確了國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃；對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金。自上述規定出臺后，其他省市陸續出臺了規范國有土地租賃的政策辦法，但未明確規定國有土地短期租賃的對象及具體管理規則，我市對國有土地短期租賃行為的規范管理也缺乏政策依據。

　　為深化土地管理制度改革，完善國有土地供應管理體系，我市于2018年出臺《深圳市人民政府關于完善國有土地供應管理的若干意見》（深府規〔2018〕11號）（以下簡稱《若干意見》），提出“國有建設用地租賃實行短期租賃和長期租賃。經市政府批準，由社會投資主體組織實施的急需公共服務設施等用地實行短期租賃，以協議方式確定承租人，租賃期限不得超過5年，具體辦法由市規劃國土主管部門另行制定。”為落實《若干意見》要求，健全我市土地供應管理體系，規范我市國有建設用地短期租賃活動（以下簡稱“短期租賃”），構建國有建設用地短期租賃申請、審批、使用、監管、收回的全鏈條管理機制，明確短期租賃管理規則，根據有關法律法規及規章，結合我市實際，我局組織起草了《深圳市國有建設用地短期租賃管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。

　　二、政策起草的亮點

　　（一）明確政策適用范圍，解決急需公服設施用地需求

　　《若干意見》規定“經市政府批準，由社會投資主體組織實施的急需公共服務設施等用地實行短期租賃”。在此基礎上，《管理辦法》明確政策適用于我市國有建設用地，從而確保急需公共服務設施使用的土地權屬明晰，確保急需公共服務設施落地。

　　在具體的設施用地類型上，《管理辦法》緊密貼合我市現階段及未來一段時間內城市發展的需要，對適用的社會投資主體實施的急需公共服務設施用地類型予以明確和細化。除此之外，其他類型的急需公共服務設施需短期租賃國有建設用地的，須報市政府批準。此外，考慮到政府投資的急需公共服務設施存在短期租賃國有建設用地的需要，政府投資且符合《管理辦法》第二條規定的急需公共服務設施以短期租賃方式供應國有建設用地的，用地申請材料、供應方案及用地報批程序等參照《管理辦法》執行。

　　（二）明晰部門職責分工，建立健全短期租賃用地管理體制

　　針對急需公共服務設施短期租賃土地的行為，《管理辦法》明確地上設施的管理職能由行業主管部門承擔，具體負責社會投資急需公共服務設施項目可行性論證、項目實施主體篩選、項目設計方案審查及用地供應后的行業監管工作；而短期租賃用地的管理職能由市規劃和自然資源主管部門及其派出機構承擔，市主管部門具體負責政策統籌、系統建設、指導和監督各區短期租賃用地審批工作，派出機構具體負責轄區內短期租賃用地規劃研究論證、申請受理、方案擬訂、用地報批、報建審批及履約監管、臺賬建設等工作。通過明確行業主管部門與規劃和自然資源部門間的職責分工，有利于建立健全急需公共服務設施及短期租賃用地的管理體制，實現急需公共服務設施項目和短期租賃用地的規范管理。

　　（三）明確租賃規則和審批程序，保障急需公服設施穩妥落地

　　《管理辦法》全面構建了我市國有建設用地短期租賃的供應規則體系，明確了租賃方式、租賃條件、建設要求、權利限制等內容。同時，《管理辦法》進一步明確了急需公共服務設施短期租賃土地的審批程序，界定了行業主管部門、區政府、規劃和自然資源部門的職責分工。《管理辦法》對租賃規則和審批程序的明確，將有助于實踐中有關管理部門規范開展相關土地供應管理和審批工作。

　　此外，《管理辦法》為精簡用地審批程序，要求同步開展農轉用報批、使用林地審批和供地方案審批工作。以上措施都將顯著提高用地審批效率，從而保障急需公共服務設施盡快落地建設、投入使用。

　　（四）完善監管機制，促進土地及地上設施合理利用

　　《管理辦法》建立了急需公共服務設施短期租賃土地的監督管理機制，全面涵蓋了對短期租賃用地的批后監管、履約監管以及對地上設施的行業監管。其中，明確由各區政府作為短期租賃用地批后監管的責任主體，建立短期租賃用地的監督檢查機制；明確由市規劃和自然資源主管部門派出機構具體負責轄區內短期租賃用地的履約監管工作，對用地單位違反短期租賃合同約定的，由派出機構責令、監督其限期改正；明確由行業主管部門加強對急需公共服務設施項目建設過程及用地供應后使用情況的審查和監管，確保項目的實施符合相關行業標準。《管理辦法》通過上述完善的監管措施，將有利于促進短期租賃用地及地上的急需公共服務設施合理開發利用、建設運營。此外，《管理辦法》規范了短期租賃用地收回情形、到期處置程序等內容，旨在實現短期租賃用地從供應至到期的全流程監管，保障土地資源全程有效利用，并通過健全的收回機制及時收回土地，避免國有土地資產流失。