2022年11月，龍華區發展和改革局批復了《12-16-02子地塊公共住房建設工程項目建議書》，現解讀如下：
一、基本情況
（一）項目背景
龍華區正處于快速發展階段，常住人口增速快，“十三五”期間年均增速達15.8%，其中新市民、青年人群體占比高，公共住房需求旺盛，但當前我區公共住房供應量有限，供需矛盾突出。截至目前，我區公共住房輪候庫在冊數量為5.7萬戶，2020年供應量僅3333套，2021年供應量僅2721套，供需缺口較大、輪候周期長等問題亟待解決。
項目選址位于觀湖街道潤城社區的廣場沿河路以東、翠幽路以北，觀瀾新中心地區法定圖則12-16-02子地塊，用地面積約6875平方米，用地性質為二類居住用地，現狀為空地，不涉及生態保護紅線、藍線、基本生態控制線和基本農田等。項目建成后將提供550套（暫定：35平方米小戶型)保障性租賃住房，項目配套設施有小區級文化室、公共廁所及社區體育活動場地。
（二）項目決策依據
2022年6月，區政府主要領導主持召開龍華區保障性安居工程建設指揮部2022年度第一次會議，會議指出城市居民保障房工作是一項重要的民生工程，有利于緩解我區住房保障不平衡不充分的發展狀況，解決新市民和年輕人的住房困難問題。根據《深圳市住房發展“十四五”規劃》要求，為完成市下達公共住房建設任務,集約節約共享公共配套設施，會議決定將觀湖街道12-16-02地塊以劃撥方式出讓給區住房建設局用于建設政府投資公共住房，同時要求各相關單位開展項目的各項前期工作。
2022年9月，區住建局編制了《項目建議書》并征求各單位意見。根據相關單位反饋，該項目選址較為合理，不涉及生態保護紅線、藍線、基本生態控制線和基本農田等。
二、項目立項申報情況
關于建設規模及主要建設內容。項目用地面積約為6874.8㎡，容積率為3.0，總規劃建筑面積為35342平方米，計容積率建筑面積20624平方米，其中住宅19254平方米，公共配套設施1370平方米（包括：居住小區級文化室1350平方米，公共廁所20平方米，社區體育活動場地占地380平方米）；不計容積率建筑面積14718平方米，其中地下建筑配建停車庫及設備用房14218平方米，架空層500平方米，停車位為275個。人防面積約3437平方米。
該項目建設的公共住房為租賃型，具體類型暫未確定，初步傾向于建設政府配租的保障性租賃住房，暫定為35平方米小戶型（單房）。
本項目投資匡算約25681.01萬元，其中建安工程費約21010.06萬元，工程建設其他費約2336.31萬元，預備費約2334.64萬元，綜合單方造價7266元/平方米。資金來源為區政府投資。
三、項目進展情況
2022年10月14日，區發展和改革局與區住房和建設局進行座談，詳細了解了目前我區保障房項目存量和增量，以及學校、公安項目的配套保障房的基本情況，初步摸清了底數。
2022年10月19日，區建筑工務署向區發展和改革局報送項目建議書及有關材料。
四、項目綜合分析
1.關于建設必要性。
項目的建設可增加政府產權公共住房房源，盡快消解我區戶籍和人才住房需求。截至目前我區公共住房在冊輪候家庭已達5.7萬戶，根據市政府及《深圳市住房發展“十四五”規劃》逐步縮短公共住房輪候周期、盡快消解戶籍輪候家庭的要求，新增供應公共住房用地非常必要。本工程項目主要以35平方米小戶型（暫定）為主，約550套。
同時，可打造我區大型安居社區，公共配套設施綜合利用，便于統籌管理。該地塊北側為已建成的文瀾苑小區，東北側為在建潤湖苑項目，兩者均為區政府投資建設的公共租賃住房小區，如將12-16-02子地塊一并建設政府投資公共住房小區，建成后三個小區可合并形成一個規模超2000套的大型安居社區，既可集約高效共享利用相關配套公共設施，互相補齊配套短板，也便于對政府產權公共住房小區的統籌管理。因此，項目有必要進行建設。
2.關于用地性質。項目所在地塊將以劃撥方式出讓區住房建設局用于建設政府投資公共住房，根據相關單位反饋，該地塊為二類居住用地，不涉及生態保護紅線、藍線、工業區塊線等，選址較為合理。
3.關于造價指標。本項目匡算建安費指標參考近年同類項目造價較為合理。
4.關于資金來源。項目資金來源為區政府投資。
5.關于下一階段工作要求。
（1）完善用地行政手續辦理，嚴格執行有關綠地和樹木的管理規定，做好樹木管理工作。
（2）建議會同各行業主管部門提前研究公共配套設施的布局和配置。
（3）建議相關行業主管單位在項目建成后積極探索保障房租賃住房REITs發行試點工作。
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