為拓展龍華區產業發展空間,推進舊工業區整治提升,規范舊工業區整治提升項目的備案、資助等相關工作。根據《深圳市人民政府辦公廳印發關于加強和改進城市更新實施工作暫行措施的通知》(深府辦〔2016〕38號)、《市規劃和自然資源局關于印發〈關于深入推進城市更新工作促進城市高質量發展的若干措施〉的通知》(深規劃資源規〔2019〕5號)等相關規定,制定本辦法。
一、原政策廢止的必要性
2016年3月23日我區正式印發了《深圳市龍華新區綜合辦公室印發關于進一步加強舊工業區改造推動產業轉型升級的實施方案(試行)的通知》(深龍華辦〔2016〕8號,以下簡稱《實施方案》),在《實施方案》的指導下組織實施了第一批舊工業區整治提升(“一街道一園區”)試點項目。隨著政策和實際情況的變化,《實施方案》已不能滿足舊工業區改造需要,我局在充分研究的基礎上,建議廢除《實施方案》,編制本辦法。主要原因有以下幾點：一是舊政策存在一定政策空白。原政策不能加建輔助性公用設施等;二是操作流程不完善。項目竣工驗收環節無具體規定導致改造完工等程序缺失;三是行政審批周期長。列入計劃和審批方案都需報領導小組;四是補貼政策混亂。可操作性低涉及重復資助。解除合同租金補貼和淘汰低端產能空置費補貼可能涉及重復資助且難以核實空置企業信息。
二、本暫行辦法的創新點
(一)允許加建15%輔助性公用設施
一是關于加建15%輔助性公用設施的規定,市級政策中僅有《深圳市人民政府辦公廳印發關于加強和改進城市更新實施工作暫行措施的通知》(深府辦〔2016〕38號)等政策提及,且申請門檻較高,如需要權屬清晰的合法土地面積占申報范圍用地面積的比例不低于50%,且地上建筑物建成時間不少于10年等。二是根據《深圳市規劃和國土資源委員會關于印發〈關于規范城市更新實施工作若干問題的處理意見(一)〉的通知》等規定,關于加建15%輔助性公用設施工作應由各區城市更新職能部門負責統籌相關單位組織實施,經了解,除寶安、龍崗等區外,其他區的更新部門暫未出臺相關細則,本辦法是我區首個允許加建15%輔助性公用設施的政策,并結合我區實際,降低了產權和建筑年限要求。
(二)實行備案制
在原實際操作過程中,我們實行集中分批納入舊工業區整治提升的方式,審批程序漫長。本辦法明確實行備案制,一是契合現在審批改革“放管服”要求。二是將重點工作放在了加強備案前把關和備案后監管等關鍵點上。三是減少了申請單位和街道等政府部門的工作量,優化了辦理程序。四是實行備案制后,舊工業園區可以隨時申請舊工業區整治提升項目,變特定措施為日常工作,可以有效加快我區舊工業區轉型升級步伐。
(三)明確改造內容及細化竣工驗收程序
一是原實施方案對改造內容沒有明確規定,本辦法明確了加建15%輔助性公用設施、加固廠房等現狀建筑物結構、更新改造水電系統、整治提升綠化等四個方面的內容,提高了項目改造的可操作性。二是細化了竣工驗收程序,關于《實施方案》和《深圳市龍華區人民政府辦公室關于印發龍華區產業發展專項資金制造業分項實施細則的通知》(深龍華府辦規〔2017〕4號,以下簡稱《實施細則》)有關“改造完成經街道驗收通過”的規定,本辦法進一步細化為申請單位應自行組織竣工驗收,必要時轄區街道辦應進行監督指導,且竣工驗收后由轄區街道辦會同相關部門進行現場核查并出具核查意見。
(四)精簡了補貼種類
在《實施方案》和《實施細則》基礎上優化補貼規定,刪去涉及重復資助、可操作性低的規定,明確資助范圍為整治提升所產生的設計費和施工費。
(五)納入容錯機制
一是舊工業區整治提升項目是我區首個舊工業區改造政策,因無市區其他政策參照,可能存在疏漏。二是我區舊工業區相當一部分存在產權不清晰等歷史遺留問題,本辦法整治提升這些產權不清晰的園區,從現有政策角度來說是“灰色地帶”。三是本辦法細化了街道辦牽頭現場竣工核查、新增了加建15%輔助性公用設施等內容。為降低整治提升風險,使各單位勇于擔責,本辦法借鑒了寶安區舊工業區整治提升政策,將舊工業區整治提升工作納入容錯機制。
三、修訂過程
我局在修編《暫行辦法》過程中,先后征求25個單位2次意見。經梳理合并,共有10個單位提出明確意見19條,其中解釋3條,其余16條均予采納。
征求社會公眾意見,收到意見3條,均給予公告解釋。
征求區司法局意見,該局提出意見5條,均予采納。
經與規劃土地監察、住建、城市更新等部門多次溝通協調和政策銜接,并對《暫行辦法》不斷修改完善后,現最終形成該稿。
此前征求意見稿為《龍華區“一街道一園區”項目操作規程》(以下簡稱《操作規程》),為進一步加強文件規范性、準確性,借鑒《深圳市寶安區人民政府辦公室關于印發寶安區舊工業區整治提升暫行辦法的通知》(深寶府辦〔2018〕19號),將《操作規程》更名為《龍華區“一街道一園區”項目管理暫行辦法》,內容無變動。10月24日召開區政府一屆七十四次常務會議,根據會議精神,對暫行辦法的標題及內容作進一步修改完善,更名為《深圳市龍華區舊工業區整治提升暫行辦法》。
四、框架結構及內容
本辦法包括總則、項目改造內容和資助流程、項目提交材料、附則共五章,十五條。主要有以下幾方面內容：
(一)明確政策適用范圍
一是細化工業區的申報條件。要求工業區占地面積和實際改造面積均不低于1萬平方米,建成投入運營時間不低于5年,剩余使用年限或者剩余租用年限在5年以上。二是明確申請單位的申請資格。要求申請單位具有獨立法人資格,取得業主授權,在龍華區依法注冊登記并生產經營滿1年以上,未發生嚴重違法違規行為,屬于租用物業的項目,申請單位應具備較強的產業運營經驗和資源整合能力。
(二)規范項目整治提升內容及資助范圍
一是明確項目的整治提升內容。規定項目整治提升內容主要為四個方面,加建15%輔助性公用設施;加固現狀建筑物的結構和整治提升現狀建筑物外立面、內部空間;更新改造消防系統、高低壓配電系統、給排水系統、照明系統等;整治提升內部道路、圍墻、出入口、綠化、運動休閑場所等。二是明確項目的資助范圍。規定項目的資助范圍為整治提升范圍內所產生的設計費和施工費。
(三)完善項目改造全周期實施過程
參照寶安區舊工業區整治提升政策的部分做法,結合我區實際,優化細化項目提升改造流程。
一是項目備案階段。明確各部門職責,要求申請單位需向轄區街道辦遞交具有乙級及以上相關設計資質的設計單位出具的規劃設計方案等備案材料,并由轄區街道辦征求相關部門意見。區工信部門負責梳理匯總方案,提請負責舊工業區整治提升項目的區分管領導主持召開審議會議,區工信等部門和街道參加,申請單位根據審議意見深化方案后由區工信部門進行項目備案。
二是施工改造階段。明確申請單位應委托具有相應資質的單位編制施工圖并委托第三方審圖機構審查,審查后的施工圖等材料應報相關部門備案。同時申請單位應委托有資質的施工單位和第三方監理機構進行施工和安全監管。項目所在街道辦應對項目進行全周期監管,相關部門依據各自職能對項目進行監管。
三是驗收核查階段。園區升級改造完以后,申請單位應向區住建部門申請消防單項驗收,并自行組織竣工驗收,必要時轄區街道辦應進行監督指導,且竣工驗收后由轄區街道辦會同相關部門進行現場核查并出具核查意見。
(四)優化項目申請資助流程及材料
一是增加工程結算審核流程。為確保專項資金安全規范有效使用,在專項審計的基礎上,必要時增加工程結算審核流程。二是優化細化申請材料。刪減審計報告、稅務憑證等無關材料,新增工程結算審核所需材料。
(五)其他管理要求
增加了納入舊工業區整治提升項目的工業區及申請單位需遵守的要求,主要是妥善安置園區內的優質企業、整治提升不得減少原生產用房面積、整治提升后租金水平需符合相關規定以及5年內不得申報相關城市更新單元計劃的要求。
(六)其他規定
一是規定總部企業、上市公司、“百十五”企業對自有園區進行舊工業區整治提升參照本辦法實施。二是項目違反租金等相關規定的處罰措施。三是經整治提升的舊工業區,不改變其原有規劃、土地、建筑、產權性質。四是將舊工業區整治提升工作納入容錯機制。
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