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　　一、起草背景及目的

　　近年來,“二房東”及衍生的產業用房租金上漲等問題,對保障產業發展空間、營造良好的營商環境產生了不利影響。

　　對于上述問題,區政府高度重視,要求進一步細化規范產業用房租賃市場穩定租金水平的務實舉措,研究制定具體的實施細則。9月18日,市政府正式印發了《關于規范產業用房租賃市場穩定租賃價格的若干措施(試行)》,明確“各區可參照本試行措施規定,制定實施本轄區規范產業用房租賃市場穩定租賃價格的具體措施”。

　　為此,區工信局會同住建局牽頭擬定了《深圳市龍華區關于規范產業用房租賃市場穩定租賃價格的實施細則》(以下簡稱“實施細則”),目的就是為規范產業用房租賃市場,穩定租賃價格,保障企業產業發展空間,營造良好營商環境,為爭當建設中國特色社會主義先行示范區尖兵、努力在創建社會主義現代化強國城市范例中走在前列提供有力支撐。

　　二、本細則的創新點

　　(一)加大創新型產業用房供給。提出到2022年我區累計建設籌集創新型產業用房建筑面積100萬平方米以上的目標,通過加大區財政投入力度,擴大區屬創新型產業用房規模,并鼓勵區屬國有企業和社區股份公司盤活現有產業用房供給為創新型產業用房。

　　(二)充分發揮區屬國企、股份合作公司“穩定器”“調節器”作用。一是明確區屬國企及股份合作公司產業用房的承租對象為符合產業導向的工業企業、國高企業、重點建設或引進的研發機構和創新載體、獨角獸及準獨角獸企業、相關生產性服務業的企業。二是出租方式原則上不再簡單采取價高者得的公開競價方式,可采取公開招標、邀請招標、續約租賃、競爭性談判、單一來源談判等方式。三是明確單一來源談判方式適用范圍是:重大產業項目、上年產值正增長的規上工業企業、重點建設或引進的研發機構和創新載體、獨角獸及準獨角獸企業、最近兩年營收正增長的國高企業。

　　(三)加強租賃價格指導。一是引導區屬國有及股份合作公司產業用房、享受財政獎補政策產業用房、相關歷史遺留產業類違法建筑的租金不高于最近年度公布的區指導價格。二是對租金高出最近年度發布的指導價格15%的,經核實屬惡意哄抬租金的,相關部門可采取約談措施,經約談拒不整改的,將列入重點監管名單等。

　　(四)規范舊工業區改造。對涉及優質企業、園區的城市更新項目列入計劃前,項目方應征求園區內企業意見,須在區內妥善安置企業,原則上確保優質企業不外流、注冊地不外遷,改造完成后應給予上述企業優先租賃權或購買權。“工改工”城市更新項目啟動須至少導入一個及以上的重大產業項目。

　　(五)鼓勵簽訂長期合同。除承租人要求外,單個產業用房租賃合同期限原則上不少于1年,鼓勵簽訂3年以上的租賃合同,對原承租人是規上企業、國高企業的優先續租。

　　(六)開展專項整治行動。區房屋租賃主管部門、市場監管部門將牽頭開展產業用房租賃市場專項整治行動,依法打擊違約違規轉租和改變用途、違法收取水電費、虛增公攤面積、惡意哄抬租金、通過“陰陽合同”規避監管等各類違法違規租賃行為。

　　三、編制過程

　　在編制《實施細則》過程中,先后征求38個單位2次意見。經梳理合并,共有17個單位提出明確意見38條,其中解釋9條,其余29條均予采納。

　　征求社會公眾意見,收到意見6條,均給予公告采納或解釋。

　　征求區司法局意見,該局提出意見9條,均予采納或解釋。

　　11月10日,《實施細則》經區政府一屆七十五次常務會議審議通過,區工業和信息化局會同住房建設局按照區政府常務會議精神對《實施細則》進行了修改完善,最終形成該稿。

　　四、主要內容

　　《實施細則》包含八章節,具體有28條款,其中第一章節為總則,第八章節為附則,第二至七章節分別從加大產業用房供給、加強產業監管、加強價格指導、規范舊工業區改造、規范租賃行為、建立誠信監管名單等方面提出了具體舉措,主要內容如下:

　　(一)總則。明確了本細則所指產業用房的范圍。

　　(二)加大產業用房供給力度。明確了到2022年累計建設籌集創新型產業用房建筑面積100萬平方米以上的目標,鼓勵區屬國有企業和社區股份公司增加產業用房供給,以優惠價格投放市場,提出合理確定舊工業區拆除重建、綜合整治、功能提升的范圍、時序和規模,加強對舊工業區綜合整治的引導和支持。

　　(三)加強產業準入監管。明確區屬國企及股份合作公司產業用房的承租對象和出租方式,提出了加強產業準入和監管、規范工業區配套宿舍出租、新建和升級改造的工業區應按規定簽訂產業監管協議等舉措。

　　(四)加強租賃價格指導。明確每年更新發布區產業用房租金指導價格,提出了加強租賃價格指導,經核實屬惡意哄抬租金的,可對出租人采取約談、實施信用懲戒等措施。

　　(五)規范舊工業區升級改造。提出加強對舊工業區綜合整治的引導和支持,嚴禁將廠房、研發用房改為公寓等功能,要求對涉及優質企業、園區的城市更新項目列入計劃前項目方應征求企業意見,做好企業妥善安置。

　　(六)規范產業用房租賃行為。提出加強租賃合同備案管理,鼓勵簽訂長期租賃合同,規范水、電、氣、物業管理費等的收費管理,規范租賃公攤面積,實施產業用房租賃公示制度。

　　(七)建立誠信監管名單。提出開展產業用房專項調查,加強租賃市場整頓,開展產業用房租賃市場專項整治行動,將違法違規的租賃當事人列入違規失信聯合懲戒名單。

　　(八)附則。主要是明確本細則的實施時間。