《深圳市龍華區城市更新實施辦法》（深龍華府規〔2017〕2號）已于2017年4月13日印發實施，現對該辦法有關主要事項進行政策解讀，具體如下：
一、起草背景及過程
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為貫徹落實《深圳市人民政府關于施行城市更新工作改革的決定》（市政府令第288號）及《深圳市人民政府辦公廳關于貫徹落實<深圳市人民政府關于施行城市更新工作改革的決定>的實施意見》（深府辦[2016]32號），規范龍華區城市更新行為，明確部門職責權限，按照區委區政府的部署和要求,我局根據《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實施細則》以及城市更新相關規定，起草了《深圳市龍華區城市更新實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》)。
（二）起草過程
2016年11月，我局啟動《實施辦法》起草工作，在借鑒兄弟區經驗的基礎上，充分考慮我區的實際情況，從建立組織架構、制定實施工作機制、明確部門職權、嚴格規范審批事項、加強實施監管等方面出發，經過反復研究修改，結合行政區的設立，在2017年1月16日形成《實施辦法》（征求意見稿），并向區發展和改革局、經濟促進局等部門及各街道辦事處征求意見。
2017年1月22日，區分管領導組織召開會議專題討論《實施辦法》，我局按照專題會議精神，結合各單位反饋意見對《實施辦法》進行了修改完善。2月13日，再次征求各單位意見并進行修改，2月19日，按程序征求了區法制辦法律意見。
經整理，7個單位提出了31條反饋意見，其他單位未反饋或反饋無意見。2月28日，區分管領導再次召開會議進行專題研究，對相關部門意見溝通協調達成一致。
3月23日，《實施辦法》經區政府一屆四次常務會議審議原則通過，我局按區政府常務會議要求進行修改完善，并就修改內容征求了區經濟促進局、財政局、住房和建設局意見，均反饋無意見，最終形成此次《實施辦法（送審稿）》。
二、主要內容
《實施辦法》分九個章節共44條，分別為總則，更新單元計劃審批，土地、建筑物信息核查，更新單元規劃審批，實施主體確認與建設用地審批，建設工程規劃與施工許可，規劃驗收與竣工驗收，項目監管，附則。主要內容包括：
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1.明確了區城市更新領導架構
區城市更新領導小組是區城市更新的決策機構，負責制定城市更新政策，組織編制區城市更新專項規劃，審議更新單元計劃、更新單元規劃、更新單元建設用地等事項。區領導小組辦公室設在區城市更新局。
區領導小組由區委、區政府主要領導任雙組長，城市更新分管領導任副組長，成員單位包括區法制辦、發展和改革局、經濟促進局、教育局、科技創新局、財政局(國有資產監督管理委員會)、環境保護和水務局、住房和建設局、文化體育局、衛生和計劃生育局、城市管理局、規劃土地監察局、城市更新局、政府投資工程項目前期工作辦公室、深圳北站商務中心區規劃建設指揮部辦公室、軌道交通建設辦公室、市規劃國土委龍華管理局、市交通運輸委龍華交通運輸局及各街道辦事處等。
2.明確了區城市更新局是區城市更新主管部門，其職責包括：
（1）負責更新單元計劃審查、報批。
（2）負責更新單元規劃審查、報批。
（3）負責城市更新項目的土地和建筑物信息核查及權屬認定（含城市更新項目的歷史用地處置及舊屋村認定）。
?。?）負責城市更新項目實施主體確認。
?。?）負責城市更新項目用地報批，建設用地規劃許可證核發，城市更新項目地價核算，國有土地使用權出讓合同簽訂，合同落實情況驗收和監管，移交政府用地的入庫。
（6）負責城市更新項目建設工程規劃許可證核發，建設工程規劃驗收，以及其他相關的規劃管理工作。
?。?）負責與城市更新管理相關的其他未列舉事項。
3.明確了區領導小組成員單位職責
區領導小組成員單位依職責對城市更新工作提出意見和建議，并根據《實施辦法》履行城市更新相關管理職責，承辦區領導小組交辦的其他工作，詳細列明區領導小組成員單位主要職責，其中：
（1）區經濟促進局負責對涉及產業發展的更新單元出具產業審查意見，包括審查更新單元產業計劃、產業專項規劃及招商引資方案等，并對產業類型、產業方向提出意見；涉及新型產業用地的，由區經濟促進局會同有關部門提出意見；履行相關產業監管職責。
?。?）區住房和建設局負責核查申報更新單元范圍內近5年城中村綜合整治實施情況并提出意見；負責對更新單元配建人才住房、保障性住房、人才公寓以及其他納入住房保障統計的用房提出意見；負責依法履行相關審批及監管職責。
?。?）區財政局（國有資產監督管理委員會）負責對區屬國企物業、集體資產參與城市更新是否按規定履行決策程序提出意見；負責更新單元范圍內社區配套和公共服務用房的登記和管理。
?。?）市規劃國土委龍華管理局負責對更新單元涉及規劃落實、土地管理等方面提出意見，負責核查申報更新單元非農建設用地使用情況并對涉及的非農建設用地調整事宜提出意見，負責核查申報更新單元地質災害、閑置用地等情況并提出意見。
?。?）各街道辦事處負責對申報更新單元的必要性、更新單元范圍劃定的合理性及集體資產處置情況等提出意見；負責對社區股份合作公司集體資產參與城市更新決策程序進行指導和監督，履行相應的審查備案監管職責，負責對拆除范圍內未完善手續的土地及建筑物進行權屬核查并出具意見，對有關城市更新工作的投訴依職權進行調查和處理，維護城市更新工作秩序。
?。?）其他區領導小組成員職責詳見《實施辦法》第四條。
4.明確了區城市更新局可以通過采用預選供應商的方式，引進專業機構和人員，設立技術咨詢服務機構庫和專家庫，為區城市更新工作提供決策咨詢、技術支持服務。
5.明確了更新單元容積率的確定依照《深圳市城市規劃標準與準則》和《深圳市城市更新單元規劃容積率審查技術指引（試行）》及配套文件規定執行。市城市更新主管部門對容積率有新的規定的，從其規定。
（二）更新單元計劃審批
1.明確了計劃申報主體資格，即應符合《辦法》及《實施細則》等城市更新規定，對于涉及舊住宅區的更新單元，純舊住宅區由轄區街道辦作為申報主體，混合部分舊住宅區的，由申報單位與轄區街道辦聯合作為申報主體。
2.明確了申報計劃及申報材料要求，相較于《深圳市城市更新辦法》及其細則增加以下資料：
（1）為準確反映更新范圍現狀，要求提供“具有相應資質的測繪單位出具的地塊及周邊現狀測繪報告”。
?。?）為論證項目可實施性，要求提供“具有甲級規劃設計資質的規劃編制單位出具的地塊周邊市政及公共設施承載研究報告”。
（3）為保障產業發展，避免工改工項目走樣，要求涉及產業發展的項目提供產業計劃。
3.明確了更新計劃審批程序
（1）區城市更新局5個工作日內對申報材料初審，初審合格的，在3個工作日內轉區領導小組成員單位征求意見，各單位在5個工作日內書面反饋意見。
（2）征求意見的同時由申報主體同步開展不少于7個自然日的公示更新意愿公示，區城市更新局負責公示期間意見收集及對公眾反饋的意見進行處理。
?。?）征求意見及更新意愿公示處理結束后，區城市更新局在5個工作日內報區領導小組會議審議，區領導小組會議審議通過5個工作日內區城市更新局組織不少于10個自然日的草案公示。
?。?）草案公示結束后，區城市更新局將公示意見及處理建議報區領導小組審批，審批通過的，區城市更新局在5個工作日內進行計劃公告，并報市規劃國土部門備案。
（三）土地、建筑物信息核查
1.明確了申報主體向區城市更新局申請土地、建筑物信息核查時應提交的相關材料，區城市更新局在10個工作日內完成核查。
2.明確了更新單元涉及非農建設用地調整、歷史用地處置、舊屋村認定以及土地、建筑物信息核查及歷史用地處置操作規程應依照或參照執行的相關文件依據。
（四）更新單元規劃審批
1.明確了計劃公告時沒有明確申報主體的，由轄區街道辦事處編制更新單元規劃。
2.明確了申報更新單元規劃的材料要求，同時參照羅湖、福田做法，將規劃編制單位的資質要求限定為甲級，同時為了保障產業發展，要求涉及產業發展的更新單元，應提交產業專項規劃（含招商引資方案）。
3.明確了更新單元規劃審批程序
（1）區城市更新局5個工作日內進行初審，初審合格的，在3個工作日內轉區領導小組成員征求意見，區領導小組成員5個工作日內書面反饋意見。
?。?）區城市更新局審查后，出具修改意見并函復申報主體。申報主體完成規劃草案修改后報區城市更新局審查，審查通過的，在5個工作日報區領導小組會議審議。
?。?）區領導小組會議審議通過5個工作日內，由區城市更新局對規劃草案進行不少于30個自然日的公示。
?。?）規劃草案公示結束后，更新單元規劃符合法定圖則強制性內容的，由區城市更新局將公示意見及處理建議報請區領導小組審批。
（5）更新單元規劃對法定圖則強制性內容作出調整的，由區城市更新局將公示意見及處理建議報請區領導小組審核，經審核同意后以區政府的名義提交市建環委審批。
?。ㄎ澹嵤┲黧w確認與用地手續審批
根據《決定》（市政府令第288號），市政府將建設用地審批權限下放至各區，考慮到實施主體確認主要是對是否形成單一權利主體進行核準，且實施主體確認是用地審批的其中一個條件，借鑒羅湖、福田等兄弟區的做法，按照《城市更新辦法》及其細則的有關規定，《實施辦法》將實施主體確認的權限落在區城市更新局，用地審批需按程序報區領導小組會議審批。具體內容如下：
1.明確了實施主體確認的條件及申請材料要求
根據城市更新的相關規定，更新單元規劃已經批準的，所有權利主體將房地產的相關權益轉移到同一主體后，該主體可向區城市更新局申請實施主體資格確認。
對于拆除范圍內存在未完善手續的土地及建筑物的，應先向轄區街道辦事處申請土地、建筑物權屬核查，由街道辦事處就土地、建筑物權屬核查及單一主體形成情況出具意見。
2.明確了實施主體確認審查程序
區城市更新局5個工作日內進行初審，初審合格的，就申請人提供的土地、建筑物權屬情況及單一主體的形成情況進行不少于7個自然日的公示，公示結束后3個工作日內完成公示意見處理，未收到異議或者有關異議經核實不成立的，區城市更新局自公示期滿或異議處理完5個工作日內，向申請人核發實施主體確認文件。
3.明確了實施監管要求及方式
區城市更新局與實施主體簽訂的項目實施監管協議，并明確監管內容，包括：
?。?）實施主體應履行的移交城市基礎設施和公共服務設施用地、建設并移交公共服務設施、配建人才住房、保障性住房、配建創新型產業用房、配建人才公寓等義務。配合住房建設部門落實住房保障統計的義務。
?。?）實施主體應當完成搬遷及建筑物拆除，并按照搬遷補償安置方案履行貨幣補償、提供回遷房屋和過渡安置等義務。
?。?）更新單元內項目實施進度安排及完成時限。
?。?）設立資金監管賬戶或其他資金監管措施。
（5）涉及產業發展的更新單元，應列明產業規劃和招商引資方案的有關要求。
4.明確了建筑物拆除的相關要求
（1）根據上位文件的規定，更新單元應完成實施主體確認并簽訂實施監管協議后，方可實施建筑物拆除。
（2）為落實公共基礎設施項目建設，需要提前使用已列入計劃的更新單元范圍內貢獻用地的，經區城市更新局批準，可提前開展建筑物拆除工作。
5.明確了申請建設用地審批的要求
地上建筑物已拆除確認完畢，且房地產證完成注銷后，實施主體可向區城市更新局申請建設用地審批，并列明了申報的相關材料。
6.明確了建設用地批準的相關程序
?。?）區城市更新局在20個工作日內形成建設用地報審方案，報區領導小組會議審議，審議同意后5個工作日內依照《決定》向實施主體核發《建設用地方案圖》、《建設用地規劃許可證》。
?。?）實施主體完成獨立占地的城市基礎設施、公共服務設施和城市公共利益項目等用地的移交入庫要求后，區城市更新局依照《決定》與其簽訂土地使用權出讓合同。同時明確了土地合同應載明的內容。
?。┙ㄔO工程規劃與施工許可
1.明確了建設工程規劃申報的材料，由區城市更新局15個工作日內，依法做出是否予以工程許可的決定。
2.明確了申請建設工程施工許可的，按區住房和建設局的有關規定申請辦理。
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1.明確了規劃驗收申報的材料，由區城市更新局15個工作日內，依法做出是否予以驗收許可的決定。
2.明確了申請竣工驗收備案的，按區住房和建設局的有關規定申請辦理。
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1.明確了用于補償安置的房屋不得納入預售方案和申請預售。
2.明確了城市更新資金監管措施
?。?）納入資金監管內容包括：無償移交的公共設施的建設成本、回遷安置的物業的建設成本及尚未向被搬遷人支付的貨幣補償款，實施主體與被搬遷人約定不納入資金監管的除外。
?。?）監管資金核算方法：回遷安置物業及應由實施主體建成并無償移交的公共設施的監管資金，按照相應建筑面積乘以每平方米人民幣3000元建設成本核算，區城市更新局可依據實際情況修訂建設成本標準并發布實施。
?。?）資金監管方式：在實施監管協議書簽訂后，實施主體協調銀行金融機構開具以區城市更新局為受益人，以實施主體為被保證人的不可撤銷、見索即付的履約保函。
3.明確了產業監管職責
涉及產業發展的更新單元，由區相關產業部門對其產業規劃落地以及招商引資工作進行引導、協調與監督，保證更新單元規劃確定的產業導向和招商目標落實到位。實際進駐的產業項目不符合產業規劃要求的，由區相關產業部門督促其改正。
4.明確了更新項目中的人才住房、保障性住房、人才公寓、社區配套、公共服務用房和創新型產業用房由區住房和建設局在規劃建設階段落實監管及負責接收；社區配套和公共服務用房由區財政局（政府物業管理中心）負責登記和管理，并移交各相關單位使用。
5.明確了更新單元范圍內存在違法建設行為的，由區規劃土地監察局依法認定和處理。
6.明確了《實施辦法》由區城市更新局負責解釋，《實施辦法》自發布之日起施行，《龍華新區加強城市更新工作的實施辦法（修訂）》（深龍華辦[2014]43號）同時廢止。
特此解讀說明。
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