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　　【案情回顧】

　　秦某與李某系母子關系。李某因銀行征信不良不能辦理銀行貸款，在征得其母親秦某的同意后，決定以秦某的名義辦理購房以及銀行貸款手續，李某實際返還銀行按揭款項。2016年7月，某銀行與秦某、某開發商簽訂《個人借款合同》，約定：借款金額174萬元，貸款期限為240個月，貸款用途為購買案涉房產。

　　借款人如未按時足額償還任意一筆貸款本息，銀行有權停止發放貸款，宣布本合同項下已發放貸款提前到期。某開發商自愿提供階段性連帶責任保證，并由秦某以案涉房屋為上述借款提供抵押擔保，但未辦理抵押登記手續。

　　起初李某均能按月返還銀行貸款，后因生意不景氣，資金日益緊張，導致房貸多次逾期。某銀行清收未果，雙方由此涉訴。

　　【法院判決】

　　法院經審理認為，名義借款人與借款的實際使用人不一致的，應當按照合同相對性原則，以名義借款人秦某為訴訟當事人，并由其承擔還款義務。秦某多次逾期支付房屋按揭貸款，已經構成違約，某銀行據此訴請解除《個人借款合同》，并要求秦某提前歸還全部借款本息，于法有據，予以支持；截至起訴時，秦某尚欠借款本金154.5萬元及利息、罰息等，亦予以確認。某開發商作為階段性保證人，原告要求其承擔保證責任，符合法律規定，予以支持。擔保人承擔保證責任后，有權在承擔擔保范圍內向債務人追償。

　　法院以合同相對性為由，依法判令解除某銀行與秦某之間的《個人借款合同》；秦某返還某銀行借款本金154.5萬元及利息、罰息等；某開發商對上述借款本息承擔階段性擔保責任。

　　【法官說法】

　　借名買房存風險需多防范

　　借名買房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并將房屋所有權登記在他人名下，但約定實際出資人享有房屋權益的行為。借名買房由來已久，不少人明知存在風險，仍敢于冒險，個中原因復雜多樣。

　　實踐中，購房者或是因自身資信不良，不能按照正常程序在銀行辦理購房按揭業務，進而采取借他人（多為親屬）名義在銀行獲取貸款，通過借名貸款達到借名買房的目的；或是為了規避房地產限購政策，希望通過采取借名買房的方式獲取購房資格；或是為了享受某種優惠或便利，在不具有購買保障性住房的人利用政策漏洞，私下操作，利用他人購買保障性住房的資格，通過借名買房享受優惠購房的待遇。

　　此外，還有人出于某種不正當目的，通過借名買房隱匿、轉移財產以逃避債務，甚至出于洗錢等非法目的，與出名人簽訂借名買房合同，從而達到違法犯罪目的。

　　對出名人而言，如果購房需要的是出名人的資格、條件以享受優惠或者購房、貸款資格，出名人再次享受該優惠條件的機會以及自身購房、貸款的資格將被占用，影響將來購房或貸款；如果非全款購買該房屋，而是辦理了按揭手續，房屋斷供后，銀行可能根據合同相對性原則，將出名人訴至法院，要求償還剩余借款本息，個人征信也將產生不良記錄，甚至導致出名人的其他財產被強制執行。

　　對借名人而言，出名人有可能不認可“借名”事實、不配合辦理過戶，也有可能基于公示公信原則擅自處分房屋，如無法證明借名購房事實的存在，借名人自身權利得不到保障，導致“錢房兩空”；如果所購房屋為保障性住房，借名人實際上并不符合購房條件，即使出名人認可借名購房事實，借名人也不可能取得該房屋的所有權。

　　對金融機構而言，借名貸款和借名買房容易造成銀行風控機制失靈，擾亂了正常的金融秩序，給貸款安全帶來了極大的隱患。

　　【法官提醒】

　　借名買房看似美好，實際上暗藏許多不可預測的風險，最終可能導致房、錢兩失，必須加以防范。購房者務必增強遵法守法意識，恪守誠實守信原則，充分考慮借名買房會給自己帶來的風險和損失，對借名買房堅決說“不”，千萬不要為貪圖眼前利益或出于其他考量，而輕易采用借名買房這種方式，使得自己陷入法律風險之中，最終導致得不償失。

　　同時，對已經通過借名買房方式購房的購房者，應當提高證據意識和舉證能力，注意留存房款支付憑證、銀行流水及相關協議等證據，如果發生糾紛，可以憑書面證據通過法律途徑妥善維護自己的權利。