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　　一、起草背景及必要性

　　（一）落實(shí)國家政策措施，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　近年來，黨中央、國務(wù)院和廣東省在大力優(yōu)化營商環(huán)境、降低企業(yè)成本，努力推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展方面予以高度重視。2019年2月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出“構(gòu)建具有國際競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系”、“深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力培育發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式，支持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級(jí)，加快發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”等要求。

　　2016年11月，國土資源部辦公廳印發(fā)《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引》（國土資廳發(fā)〔2016〕38號(hào)）明確提出“更好落實(shí)產(chǎn)業(yè)用地政策”、“進(jìn)一步加大產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地保障工作力度”等要求。2018年，廣東省人民政府印發(fā)《廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》（粵府〔2018〕79號(hào)）明確提出“降低企業(yè)用地成本”、“加大重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目支持力度”等要求。2018年，我市出臺(tái)《深圳市人民政府印發(fā)<關(guān)于加大營商環(huán)境改革力度的若干措施>的通知》（深府〔2018〕1號(hào)）明確提出“優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間資源配置”、“全方位降低企業(yè)運(yùn)營成本”等要求。2018年5月，我市正式施行的《深圳市總部項(xiàng)目遴選及用地供應(yīng)管理辦法》（深府辦〔2018〕1號(hào)）對總部產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地的遴選及供應(yīng)進(jìn)行了細(xì)化規(guī)范，同時(shí)對其他產(chǎn)業(yè)用地的分類管理和精準(zhǔn)供應(yīng)提出了新要求。本次《管理辦法》的修訂將產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選、土地供應(yīng)及事后監(jiān)管等與近期產(chǎn)業(yè)政策、土地政策進(jìn)行了充分銜接，在優(yōu)化土地資源配置、提高土地資源利用效率、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地監(jiān)管等方面均有明確的規(guī)定，以促進(jìn)工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地市場化的有效配置，努力推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

　　（二）拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

　　產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的重要基石，土地資源是支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，在我市新增建設(shè)用地空間資源緊約束條件下，特別是進(jìn)入經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展新常態(tài)以來，大量新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)導(dǎo)致現(xiàn)有的土地供應(yīng)方式難以滿足現(xiàn)實(shí)需求，為進(jìn)一步推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用，《管理辦法》作為我市土地管理與利用制度改革的一項(xiàng)重要舉措，在國家、廣東省產(chǎn)業(yè)用地改革、依法行政和建設(shè)法治國土要求下，進(jìn)一步改革創(chuàng)新，完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)政策，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新需求，有利于解決我市新增產(chǎn)業(yè)空間需要的緊迫問題，有利于把有限的土地資源用在刀刃上，用在對深圳未來發(fā)展有重要帶動(dòng)作用的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目上，有利于促進(jìn)我市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為建設(shè)中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)、創(chuàng)建社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國城市范例積累經(jīng)驗(yàn)。

　　（三）繼承和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地政策，提升城市發(fā)展競爭力

　　本次《管理辦法》的修訂，既有繼承，也有創(chuàng)新；既是承前啟后，也是面對我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展新情況的主動(dòng)作為。在上個(gè)世紀(jì)80年代，憑著“三來一補(bǔ)”為主的勞動(dòng)密集型輕工業(yè)的發(fā)展，深圳經(jīng)濟(jì)迅速騰飛，到了90年代以后，深圳提出了“以高新技術(shù)企業(yè)為先導(dǎo)、先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)、第三產(chǎn)業(yè)為支柱”的產(chǎn)業(yè)政策，深圳的高科技產(chǎn)業(yè)由此迅速崛起，2007年我市以市政府規(guī)章形式出臺(tái)了《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地使用權(quán)出讓若干規(guī)定》并于2008年修訂（以下簡稱193號(hào)令），首次系統(tǒng)地規(guī)范我市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地出讓要求，實(shí)施工業(yè)用地招拍掛出讓制度。

　　隨著我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段和產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局升級(jí)的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)增長由速度型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變，結(jié)合我市實(shí)際情況，市政府于2016年10月頒布《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法（試行）》（深府〔2016〕80號(hào)，下稱“80號(hào)文”），作為“80號(hào)文”的配套實(shí)施政策，2017年7月，市政府辦公廳印發(fā)《深圳市市級(jí)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選實(shí)施辦法》（深府辦規(guī)〔2017〕4號(hào)，下稱“4號(hào)文”）。上述兩個(gè)辦法創(chuàng)新提出重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選機(jī)制，在落實(shí)產(chǎn)業(yè)用地差別化供應(yīng)、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目監(jiān)管、降低產(chǎn)業(yè)用地成本、優(yōu)化營商環(huán)境等方面做了有益的探索和嘗試。隨著這兩個(gè)文件到期，以及“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”改革的深入推進(jìn)，有必要對上述文件進(jìn)行修訂、整合，以適應(yīng)深圳新一輪發(fā)展的需要。

　　二、政策起草的亮點(diǎn)

　　（一）全面建立產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選機(jī)制

　　為優(yōu)化重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選機(jī)制，提高遴選效率，《管理辦法》整合了“80號(hào)文”和“4號(hào)文”的相關(guān)內(nèi)容，形成“第二章重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選”，一是明確了遴選標(biāo)準(zhǔn)。市、區(qū)政府均可組織重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選并確定遴選方案，在原“80號(hào)文”明確了項(xiàng)目必要性、可行性、建設(shè)內(nèi)容、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類型、用地規(guī)模等要求的基礎(chǔ)上，完善了遴選方案聯(lián)合申請、引進(jìn)社會(huì)投資醫(yī)療衛(wèi)生和教育設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)要求、環(huán)境保護(hù)要求等內(nèi)容；二是明確了遴選范圍，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目是指經(jīng)遴選認(rèn)定的符合我市產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)境保護(hù)等要求，對我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大帶動(dòng)作用的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目；三是明確了遴選程序，由項(xiàng)目單位向市產(chǎn)業(yè)主管部門申請啟動(dòng)市級(jí)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目牽頭單位會(huì)同用地意向區(qū)位轄區(qū)政府?dāng)M定遴選方案、產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議及用地競買資格條件一并報(bào)市遴選小組審定并公示。

　　（二）豐富產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方式

　　在產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)方式上，《管理辦法》拓寬其有償使用的路徑，細(xì)化和落實(shí)了“先租后讓，租讓結(jié)合”的供應(yīng)方式。一是明確重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地可以采取先租后讓方式供應(yīng)，優(yōu)先保障對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大帶動(dòng)作用的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地；二是明確先租后讓的供應(yīng)年期，出讓年限與已租賃年限之和不超過30年；三是建立先租后讓的租賃轉(zhuǎn)出讓機(jī)制。通過鼓勵(lì)先租后讓的供應(yīng)方式，提升土地保障重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的能力，降低企業(yè)初始用地成本，顯化重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，提高產(chǎn)業(yè)用地效率。

　　為提升土地利用效益，以空間聚集促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，此次《管理辦法》增加重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可“聯(lián)合競買”，并明確聯(lián)合競買相關(guān)操作規(guī)程。主要從三方面對企業(yè)聯(lián)合競買行為予以鼓勵(lì)：一是，在申請產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選、申請投標(biāo)或競買土地以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管等環(huán)節(jié)，都明確了聯(lián)合競買的相關(guān)要求；二是，聯(lián)合競得土地后的產(chǎn)權(quán)分配進(jìn)一步明確；三是，對聯(lián)合競買用地的企業(yè)予以地價(jià)優(yōu)惠。重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地上除配套商業(yè)以外的建筑類型，聯(lián)合申請的，出讓底價(jià)優(yōu)惠系數(shù)由70%降低為60%。

　　（三）降低產(chǎn)業(yè)用地成本

　　在地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)方面，《管理辦法》在原80號(hào)文的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，予以完善和細(xì)化：一是延續(xù)70%的出讓底價(jià)和0.5的產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向修正系數(shù)不變；二是進(jìn)一步明確重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地的年租金底價(jià)按照20年期市場價(jià)格的3%確定；三是地價(jià)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向修正系數(shù)的適用范圍與國家標(biāo)準(zhǔn)保持一致。“新一代信息技術(shù)、高端裝備制造、綠色低碳、生物醫(yī)藥、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、新材料、海洋經(jīng)濟(jì)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地出讓底價(jià)同時(shí)適用0.5的產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向修正系數(shù)。”四是進(jìn)一步明確租賃、先租后讓的評估時(shí)點(diǎn)，提高可預(yù)見性。

　　（四）強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管

　　一是明確將區(qū)政府作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管的責(zé)任主體，實(shí)行“全方位、全年限”監(jiān)管機(jī)制。二是市產(chǎn)業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合不同產(chǎn)業(yè)類型、具體產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目制訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)文本，使產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議更具有針對性。三是以出讓方式供應(yīng)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地建成后應(yīng)按產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議的約定使用，不得出租；確有出租需要的，出租比例原則上不超過建筑面積的20%，且應(yīng)由區(qū)政府限定租金價(jià)格、租賃對象。四是各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)在每一份產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議中明確具有可量化的處置措施，產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議中規(guī)定需要全部或部分收回土地、建（構(gòu)）筑物情形及處置措施的相關(guān)條款，應(yīng)當(dāng)一并在土地供應(yīng)合同中明確，賦予產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議與土地供應(yīng)合同具有同等約束效力。

　　三、政策預(yù)期效果

　　（一）明確一個(gè)目標(biāo)：確保重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地

　　深圳土地緊缺，做好產(chǎn)業(yè)用地供給，對增強(qiáng)我市發(fā)展動(dòng)能和后勁具有十分重要的意義。面對新情況，新常態(tài)，我市以更加堅(jiān)決的態(tài)度、更加有力的舉措、更加務(wù)實(shí)的作風(fēng)，把營商環(huán)境的建設(shè)嵌入到土地資源開發(fā)利用的制度深化中。對于未來發(fā)展有重大帶動(dòng)作用、重大意義的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，堅(jiān)決予以土地保障；我市在招商引資、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的全過程中，將堅(jiān)定推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的決心，保障項(xiàng)目落地，切實(shí)保障實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造良好的氛圍，吸引更多好項(xiàng)目、大項(xiàng)目落戶深圳，為我市加快構(gòu)建具有世界級(jí)競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　（二）建立一個(gè)鏈條：遴選+供應(yīng)+監(jiān)管

　　此次《管理辦法》的修訂，對產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、土地供應(yīng)及產(chǎn)業(yè)監(jiān)管的流程進(jìn)行了全面、系統(tǒng)的規(guī)范。對國家、省、市確定的重大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，通過建立全鏈條的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選+供應(yīng)+監(jiān)管機(jī)制，預(yù)期一次性解決項(xiàng)目評估、規(guī)模核定、用地選址、項(xiàng)目準(zhǔn)入等一攬子問題，把好的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選出來，把有限的土地資源精準(zhǔn)供應(yīng)好，把產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展服務(wù)好、監(jiān)督好。

　　（三）夯實(shí)一個(gè)基礎(chǔ)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度基礎(chǔ)

　　黨的十九大報(bào)告明確了高質(zhì)量發(fā)展的方向目標(biāo)，為加快推進(jìn)和落實(shí)，就要建立相應(yīng)的體制機(jī)制和政策環(huán)境，為實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展打好基礎(chǔ)。《管理辦法》的完善與細(xì)化是持續(xù)健全產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)政策進(jìn)入新階段的標(biāo)志之一，通過加強(qiáng)政策設(shè)計(jì)，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，豐富供應(yīng)方式，完善地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)監(jiān)管，提高規(guī)范水平，以促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，為我市進(jìn)一步深化投融資體制改革，激發(fā)市場活力提供關(guān)鍵的資源保障與制度基礎(chǔ)。